Secondo un recente articolo (1) apparso sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” il settore delle Aste Immobiliari è in aumento del 4%. Solo nel 2018, sono state bandite oltre 240 mila aste giudiziarie. Una classifica speciale che vede la Lombardia in cima alla lista delle procedure esecutive, subito dopo la Sicilia, poi il Veneto, il Piemonte ed il Lazio. Per quanto riguarda le città, la capolista è Milano, seguita da Bergamo, Roma e Brescia.
Una situazione entusiasmante che riscalda piccoli e medi investitori immobiliari. Un piccolo esercito di offerenti che si danno battaglia su manipolo di soluzioni quasi sempre ubicati nelle zone centrali delle grandi città (ne esistono altrettanto diverse in zone periferiche che, invece, non vengono attenzionate!).
Ma ne vale veramente la pena?
Come recitava un vecchio proverbio “non tutte le ciambelle escono col buco”. Conteggi iniziali che vengono annacquati da risultati finali e laute promesse di guadagno che si rivelano ingenti perdite di tempo e di denaro. Ci sono diversi svantaggi nel comprare casa all’asta giudiziaria:
- Procedura complessa ed articolata da verificare con cura alla luce degli atti di causa (ad esempio, la perizia!)
- Assenza di garanzia per vizi di forma o mancanze di qualità. La vendita avviene nello stato di fatto e diritto in cui si trova nell’immobili al momento della vendita (nessun risarcimento danni in caso di vizi di forma o mancanza di qualità!)
- Abusi edilizi da sanare. Capita, spesso, di leggere nelle perizie di leggere che ci sono diversi abusi da sanare. Circostanza che, successivamente, si rivela un vero e proprio macigno tra costi vivi e burocrazia.
- Costi di cancellazione delle ipoteche a carico dell’aggiudicatario (!)
Sono decine le persone che attratte dall’iniziale prezzo interessante, si sono trovate alla fine della fiera con un pugno di mosche in mano. Sorprese amare che hanno annacquato il risultato.
È il caso di Francesco C. della provincia di Napoli che, attratto dalla prospettiva di lauto guadagno, partecipava ad un’asta giudiziaria per aggiudicarsi una soluzione incastonata nella cartolina di Posillipo.
Una soluzione stupefacente a pochi passi dalla chiesetta di Santo Strato.
Francesco, a suo dire, aveva letto e riletto la perizia e andava tutto bene.
Non era così: gli era sfuggito qualcosa!
Nella perizia del Tribunale di Napoli c’era scritto che l’immobile era occupato dal coniuge dell’esecutato insieme alla figlia minore e che lo avrebbe liberato nel più breve tempo possibile dopo l’aggiudicazione.
Sembrava tutto semplice e lineare.
Tuttavia, pochi giorni dopo l’aggiudicazione, Francesco scopriva una triste verità.
Portandosi in prossimità della soluzione per un breve sopralluogo notava che, a pochi passi da lui, vi era l’esecutata alla guida di una sedia a rotella che lentamente si trascinava lungo la strada panoramica di Posillipo.
Francesco, lentamente ed a piccoli passi, si avvicinava all’esecutata e, dopo alcune battute iniziali, scopriva una triste verità: la minore trasportata in sedia a rotelle era la figlia dell’esecutata la quale era affetta da una rara forma di “sindrome spastica” ereditaria che la costringeva a deambulare sulla carrozzella.
Una doccia fredda per Francesco.
Bastarono pochi attimi per realizzare subito: nessun tribunale autorizzerebbe mai autorizzato uno sfratto esecutivo in presenza di un minore spastico costretto a deambulare su una sedia rotelle.
La frittata era fatta!
Rischi e pericoli che finiscono per annacquare l’iniziale intento speculativo. Insomma, acquistare casa in asta giudiziaria è una situazione da vagliare attentamente “prima e bene!”.
Certo, esistono diversi vantaggi dal comprare casa all’asta. In particolare:
- Acquisto a prezzo inferiore rispetto quello di mercato (solitamente del 25% all’80%)
- Nessuna spesa notarile. Quindi, risparmio dell’onorario del Notaio poichè il bene viene trasferito in base un Decreto del Giudice senza alcuna stipula di atto notarili
- Nessuna spesa di mediazione. Quindi, la pubblicità viene fatta direttamente dall’autorità giudiziaria attraverso il custode giudiziario o il delegato.
- Nessuna spesa di istruttoria come, contrariamente, viene previsto dalla banca in caso di finanziamento.
- Eventuale subentro dell’aggiudicatario nel mutuo stipulato, a suo tempo, dal debitore con notevole risparmio di costi e commissioni legati all’erogazione di un nuovo mutuo
Un approccio alternativo di comprare casa che ci “può” consentire di risparmiare decine di migliaia di euro. È essenziale capire che si tratta di una possibilità e di una certezza poiché sono decine le soluzioni all’asta ma solo un numero ristretto di esse si presta ad essere definito un “affare” vero e proprio!
Allora, la mossa vincente è “fare bene i conti prima” ed evitare di lasciarsi coinvolgere in facili sillogismi (qualora decidiamo di farlo, facciamoci aiutare da uno specialista del settore!) .
Ricapitolando:
- cresce a dismisura il numero degli italiani che compra casa in tribunale mossi da sterili populismi, provetti scalatori credono di fare l’affare della vita
- buona parte di loro disconosce i vantaggi e gli svantaggi legati all’acquisto della casa in asta giudiziaria
- solo dopo un’attenta analisi della soluzione, si potrà considerare di qualificare quell’operazione come “affare”
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